o que é obrigação propter rem o que é obrigação propter rem

Você deveria saber o que é obrigação propter rem! Fique por dentro!

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Algumas dívidas contam com características especiais, como é o caso dos encargos de condomínio. Além de uma previsão legal de cobrança por procedimento diferente, possibilidade de protesto e outras medidas, a taxa de condomínio é um dos exemplos sobre o que é obrigação propter rem. Num primeiro momento, pode parecer algo difícil de entender, mas com um pouco de esclarecimento é mais fácil compreender os motivos dessa classificação.

Quer saber o que é obrigação propter rem e o que ela tem a ver com a dívida de condomínio? Acompanhe o artigo até o final para dominar esse conceito!

O que é obrigação propter rem?

A propter rem é aquela obrigação que existe “por causa da coisa”. Ou seja, existe o dever de fazer um determinado ato de um pagamento em razão de uma coisa da qual se detém a propriedade. Essa obrigação é aquela que tem valor real, que surge por conta da relação entre o devedor e o objeto dessa responsabilidade.

Dois exemplos clássicos quando se define o que é obrigação propter rem são o dever de pagamento de taxa de condomínio e o dever de respeitar o direito de vizinhança. Nesses dois casos, estamos diante de obrigações que existem em razão da propriedade imóvel.

O que difere a obrigação propter rem das demais?

Como a obrigação propter rem existe “em razão da coisa”, ela tem pouca ligação com a pessoa que deve fazer ou pagar a prestação. Isso quer dizer que a dívida ou obrigação de fazer “segue a coisa” em caso de transmissão.

Assim, quem compra um imóvel com dívidas de condomínio recebe o imóvel com elas. Não pode recusar seu pagamento nem deixar para o proprietário anterior: assume as pendências automaticamente. Além disso, o próprio imóvel serve como garantia de pagamento da obrigação propter rem, ou seja, caso a dívida não seja paga, o bem pode ser penhorado e vendido para quitar a obrigação.

Qual é a relação da obrigação propter rem com as dívidas condominiais?

As dívidas com os condomínios podem vir de diversas partes. Primeiramente, é estabelecido pela Lei n° 4.591/64 que o condômino é obrigado a pagar um valor que esteja de acordo com a sua parte no todo, de modo a ajudar a arcar com as despesas com as quais o imóvel precisa lidar. Esse é o tipo de dívida mais comum.

Isso inclui um conjunto vasto de despesas ordinárias e extraordinárias. As ordinárias são as de consumo de água e luz, seguros, limpeza das áreas comuns, salários dos funcionários, entre diversas outras. Já os gastos extraordinários são aqueles que são decididos em assembleia geral, que podem ser obras, decoração e criação de fundo de reserva.

O dever dos moradores é arcar com a sua parte das despesas, tanto das ordinárias quanto das extraordinárias, mesmo que neste caso eles não tenham participado da assembleia. Então, a dívida mais comum surge quando o condômino não cumpre com esse dever de pagamento regular das taxas de condomínio. E o que a maioria das pessoas não sabe é a natureza propter rem dessas dívidas implica o momento da cobrança dos valores pendentes.

Quais as implicações da dívida propter rem de condomínio?

O fato de a taxa de condomínio ser propter rem significa que a dívida tem um caráter real, e como o nome e a explicação desse tipo de obrigação indicam, vem “por causa da coisa”. Neste caso, a “coisa” é o imóvel dentro do condomínio. Então, essa dívida tem relação direta com o imóvel, já que esta é uma consequência dele.

O mais importante é saber que isso significa que a dívida está associada diretamente ao imóvel — e não necessariamente à pessoa que a contraiu. Então, aquele que for proprietário ou possuidor do imóvel terá que arcar com a dívida, mesmo se não tiver sido quem cometeu o ato de inadimplência que levou à sua ocorrência.

Outro caso interessante que surge a partir da natureza propter rem dessa dívida é que, como ela está associada ao imóvel, este pode ser vendido para cobrir parte da mesma. Essa medida normalmente é tomada em última instância, quando o condômino já foi avisado diversas vezes de sua obrigação e não a cumpriu. Não vale a pena tomar medidas tão drásticas para valores baixos, mas infelizmente a perda de um imóvel por um proprietário que não paga as taxas de condomínio por muitos anos ainda é uma ocorrência comum.

A natureza propter rem da obrigação das dívidas condominiais é clara e fundamental de ser entendida para todos que lidam com o direito imobiliário. O síndico, como administrador de bens e interesses do condomínio, deve utilizar o caráter propter rem das dívidas de condomínio a favor da cobrança, tornando o processo mais eficiente e seguro para a recuperação do crédito.

Como garantir a natureza propter rem na dívida de condomínio?

Um detalhe muito importante para os condomínios que desejam usufruir dos benefícios de uma obrigação propter rem na taxa condominial é que a constituição deve ser regular. Isso quer dizer que o condomínio deve ter toda a documentação legalmente exigida. Sem isso, a dívida de condomínio perde os benefícios legais e sua cobrança se torna mais lenta, envolvendo procedimentos mais longos e exigindo uma quantidade maior de provas.

Condomínios com constituição informal, sem CNPJ, síndico, convenção de condomínio e assembleias regulares não podem fazer a cobrança da mesma forma dos condomínios formais. Por isso é essencial buscar uma assessoria jurídica, seja para regularizar o condomínio ou para revisar a documentação existente, garantindo a possibilidade de cobrança privilegiada das dívidas de condôminos inadimplentes.

Aprender o que é obrigação propter rem é um ponto muito importante para aqueles envolvidos na vida financeira e cuidados com a administração de condomínios. O uso dos benefícios desse tipo de obrigação auxilia o condomínio a recuperar valores devidos mais rapidamente. Para assegurar esse direito, é essencial que a constituição do condomínio seja regular e, caso haja dúvidas neste particular, o mais interessante é buscar o apoio de profissionais especializados a fim de identificar a documentação e providências necessárias.

Agora que você já sabe o que é obrigação propter rem, aproveite para aprender ainda mais sobre condomínios e legislação assinando nossa newsletter!

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