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10 respostas do dia a dia sobre direito imobiliário e condominial

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O direito imobiliário e condominial é essencial para mediar as disputas em relações econômicas que envolvem imóveis, permitindo definir os direitos e deveres em diversas questões jurídicas envolvendo construção, incorporação, aquisição, aluguel, relações trabalhistas, direitos do consumidor, entre outras.

Por isso, separamos a seguir 10 perguntas comuns sobre o direito imobiliário e condominial, divididas em dois blocos para facilitar a leitura – apesar de pertencerem à mesma área jurídica. Vamos lá!

5 perguntas mais frequentes sobre direito imobiliário:

1 – Quais são os direitos do contratante em caso de atraso na entrega da obra?
Esse é um problema comum em casos de aquisição de imóvel na planta, e dá direito a uma indenização por perdas e danos ao comprador, além da multa estipulada no contrato e a cobertura plena de danos materiais decorrentes do atraso, como o pagamento de um aluguel até a entrega do imóvel.

O atraso na entrega da obra é uma situação que pode comprometer o planejamento das famílias de modo significativo e criar diversos constrangimentos. Por isso, antes de comprar um imóvel na planta, é importante pesquisar sobre a construtora e checar se a empresa cumpre com os prazos de entrega dos imóveis.

2 – Como o consumidor pode se precaver de publicidade enganosa na compra de um imóvel? E quais são os direitos devidos?
É importante se resguardar durante a aquisição de um imóvel na planta. Uma boa ação é fazer um clipping, um apanhado de tudo o que a construtora divulgou em relação ao imóvel adquirido e integrar essas peças ao contrato.

Depois, se a oferta não for cumprida, o Código de Defesa do Consumidor estabelece o ressarcimento do comprador, na forma de um produto equivalente ou da restituição monetária atualizada acrescida de uma indenização por eventuais perdas.

3 – Quais os cuidados que o consumidor deve tomar ao assinar um contrato de compra e venda?
A intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis é essencial para assegurar a credibilidade jurídica do contrato de compra e venda. O contrato deve estar assinado pelas partes, por duas testemunhas e registrado no cartório de registro de imóveis.

Caso existam dúvidas, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado.

4 – Em caso de crédito ou financiamento, o que deve constar no contrato?
É essencial estabelecer certas garantias jurídicas no contrato de crédito ou financiamento, como o preço do produto, descrição das taxas de juros de mora e efetiva anual, número das prestações e a soma dos valores a serem pagos.

5 – É possível receber todo o dinheiro de volta se o comprador rescindir o contrato de um financiamento?
Não. Na maioria das vezes, as construtoras estabelecem mecanismos para evitar a rescisão contratual, como a retenção total das prestações ou de bens dados em garantia. No entanto, isso é visto juridicamente como uma situação abusiva, mas o comprador que desejar rescindir o contrato precisará deixar um percentual do valor pago por conta da quebra de contrato.

5 perguntas mais frequentes sobre direito condominial:

1 – O que é a convenção do condomínio do ponto de vista jurídico?
O novo Código Civil, que entrou em vigor em janeiro de 2003, determina que a convenção condominial tenha força de ato-norma, ou seja, abrange não apenas os proprietários de imóveis que formam o condomínio, mas também todos aqueles que adentrarem na zona de influência do condomínio.

Assim, a convenção do condomínio não se trata de um contrato em que apenas os moradores “signatários” estão sob a sua zona de influência, mas também visitantes, prestadores de serviço, entre outros.

2 – Qual norma se sobressai quando existe conflito entre a convenção do condomínio e o regimento interno?
A convenção do condomínio sempre prevalecerá sobre o regimento interno, entretanto, são estatutos que tratam de matérias diferentes.

Por um lado, a convenção do condomínio dispõe sobre os direitos e deveres dos condôminos, além de outras questões estruturais e institucionais. Por outro lado, o regimento interno trata, exclusivamente, de normatizar as relações entre os condôminos.

Assim, em caso de conflito entre as normas, a convenção condominial registrada em cartório prevalece.

3 – O condomínio é responsável por acidentes ocorridos na sua área de lazer, principalmente envolvendo crianças?
Se o acidente ocorrer por um motivo comprovadamente decorrente de falta de cuidado do condomínio, em um playground em que os brinquedos estão defeituosos, por exemplo, a culpa pode ser imputada ao condomínio.

Se não for esse o caso, os acidentes são de responsabilidade das partes envolvidas. No caso das crianças, a culpa recai sobre os adultos que detém a sua guarda e que têm o dever de prezar pela sua segurança.

4 – O boleto de condomínio pode ser protestado? É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
O protesto de dívidas condominiais e de contrato de locação pode, sim, ser feito. Já em relação à negativação de devedores, a situação é mais complicada, uma vez que a negativação só deve ser executada quando alcançar os requisitos necessários para títulos extrajudiciais, que são: “certeza, liquidez e elegibilidade” (art. 586 e 618 do Código de Processo Civil). No entanto, o boleto de despesas de condomínio não se caracteriza com essas atribuições.

Por isso, se negativar o condômino inadimplente, o condomínio poderá responder por eventuais danos morais causados.

5 – O condomínio é responsável pelos direitos trabalhistas dos empregados de empresas contratadas?
Apenas no caso de as empresas prestadoras de serviço faltarem com as próprias responsabilidades trabalhistas. Mas, sim, o condomínio pode ter que arcar com as despesas trabalhistas e de previdência social dos profissionais terceirizados.

A responsabilidade é garantida pela súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho, que estabelece que “o inadimplemento das obrigações trabalhistas por parte do empregador implica a responsabilidade subsidiária do tomador de serviços quanto àquelas obrigações”.

Assim, a contratação de serviços por parte do condomínio precisa ser criteriosa e condicionada à apresentação dos comprovantes de pagamento das obrigações trabalhistas e previdenciárias, como o pagamento dos salários e as guias de recolhimento do FTGS e do INSS.

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